マンションリノベで水回りはどこまで移動できる？排水設備と配管方式の確認ポイント

中古マンションを買ってリノベーションするなら、

「キッチンを対面にしたい」
「洗面所を広くしたい」
「トイレの位置を少し変えたい」
「浴室や洗濯機置き場を使いやすくしたい」

そんなふうに、水回りの位置を変えたいと考える方は多いと思います。

でも、マンションリノベーションでは、水回りを自由に動かせるとは限りません。

給水・給湯については別記事で詳しく整理しますが、水回り移動で特に制約になりやすいのが排水です。

排水管は、水を自然に流すための勾配が必要で、動かせる方向や距離に限界があります。さらに、築年数によっては排水管が床スラブを貫通して下階の天井裏を通っているケースもあり、自室だけで完結して工事できないこともあります。

私自身も、中古マンションを購入してフルリノベーションを経験しました。また、マンションリノベーションアドバイザーの資格を取得し、あらためて「見えない設備を購入前に確認すること」の大切さを感じています。

この記事では、マンションリノベーションで水回りを動かしたいときに知っておきたい、排水設備・排水方式・排水勾配・排水トラップ・通気・スラブ上配管とスラブ貫通配管について、生活者目線で整理します。

すべてを覚える必要はありません。大切なのは、リノベーション会社や管理会社に相談するときに「ここは確認した方がよさそうだ」と思えることです。

結論：水回りは動かせる場合もある。でも「自由に動かせる」とは考えない方がいい

まず結論からいうと、マンションリノベーションでも水回りを移動できる場合はあります。壁付けキッチンを対面キッチンにしたり、洗面所の位置を少し調整したりする事例はあります。

ただし、マンションの場合は「希望すればどこにでも動かせる」というものではありません。

水回り移動には、主に次のような条件が関係します。

つまり、水回りのリノベーションは「間取りの希望」だけで決めるものではありません。

「どこに置きたいか」の前に、まずは建物側の排水の条件を確認する必要があります。

キッチンや浴室、トイレなどの水回りをどこまで動かせるのかについては、こちらの記事で詳しく整理しています。

マンションリノベで理想通りにできないこともある？音・配管・換気・管理規約で確認したいこと

水回り移動で排水が制約になりやすい理由

水回りというと、キッチン・洗面・浴室・トイレといった場所をイメージしやすいですが、設備として見ると、大きく2つに分けて考えると分かりやすいです。

ひとつは、水が入ってくる仕組み。
もうひとつは、水が出ていく仕組みです。

今回の記事で中心にするのは、後者の「水が出ていく仕組み」、つまり排水です。

水回りの移動で特に大きな制約になるのは、排水の方です。

排水管には水を自然に流すための勾配が必要で、PSや排水立管から遠い場所に水回りを移動しようとすると、床下で配管を長く通す必要が出ます。

その結果、床を上げる必要が出たり、段差ができたり、そもそも希望の位置まで動かせなかったりすることがあります。

だからこそ、マンションリノベーションで水回りを考えるときは、「どこに置きたいか」だけでなく、「そこから水を流せるか」「排水管はどこを通るのか」まで見ておくことが大切です。

排水設備とは？使った水を安全に流すための仕組み

排水設備とは、キッチン・浴室・洗面・洗濯機・トイレなどで使った水を、建物外へ安全に流すための設備です。

マンションの排水は、大きく分けると次のようになります。

水回り移動で特に関係するのは、汚水と雑排水です。

キッチン・浴室・洗面・洗濯機から出る水は雑排水として扱われます。トイレから出る水は汚水です。

この違いは、水回りの移動しやすさにも関係します。

キッチンや洗面は、条件が合えば移動できる場合があります。一方、トイレは汚水管との関係があるため、水回りの中でも特に移動が難しい場所です。

「トイレは絶対に動かせない」とまでは言い切れませんが、一般的には位置変更の制約がかなり大きいと見ておくと安心です。

排水方式：合流式と分流式は築年数だけで判断しない

排水について調べていると、「合流式」「分流式」という言葉が出てきます。

マンション内の排水方式として見ると、次のような違いがあります。

「合流式だから悪い」「分流式だから良い」という単純な話ではありません。

分流方式は、汚水と雑排水が分かれているため衛生面では分かりやすい一方、配管が分かれている分、水回り移動の際にそれぞれの管へどう接続するかを考える必要があります。

配管が多い分、移動が簡単ではなくなる場合もあります。

なお、自治体の下水道でも同じ言葉が使われます。汚水と雨水を同じ管で流す方式が合流式、別々に流す方式が分流式です。昭和45年の下水道法改正以降は、水質保全の観点から分流式が採用されるようになった地域が増えています。

ここでは、マンション内の排水方式の話として整理しています。

築年数だけで方式を断定することはできません。建物ごとの設計・修繕履歴・配管更新の有無によって変わるため、確認したいときは管理会社か設備図面で調べるのが確実です。

水回りを動かしたい場合は、合流・分流の別だけでなく、どの排水がどの管につながっているか、PSの位置はどこか、排水管をどのルートで通すのか、勾配を確保できるか、床上げが必要かまで確認することが大切です。

PSは水回り移動の起点になる場所

水回り移動を考えるとき、まず確認したいのがPSの位置です。

PSとは、パイプスペースのことです。

マンションの縦方向に、給水管・排水管・ガス管などが通っているスペースで、排水は各住戸の横引き管から、PS内にある排水立管へ流れていきます。

PSから近ければ、排水管を比較的短く通せる場合があります。

逆に、PSから遠い場所へ水回りを動かそうとすると、排水勾配を取るために床上げが必要になりやすくなります。

また、PS自体は共用部分であることが多く、基本的に自由に動かせません。

「キッチンをここに置きたい」「洗面所をここに広げたい」という希望は、「PSはどこにあるか」「そこから排水管をどう通せるか」とセットで考える必要があります。

排水勾配：水回り移動で必ず確認したいポイント

マンションリノベーションで水回りを移動したいときに、必ず出てくるのが排水勾配です。

排水管には、水を流すための傾きが必要です。

排水は基本的にポンプで押し出すのではなく、水が自然に流れる力を使って流します。そのため、排水管を横に長く通すほど、勾配を確保するための高さが必要になります。

※排水勾配は管の太さや配管ルートによって変わります。上記はリノベーション会社と話すための目安として考え、実際の判断は現地調査で確認してください。

国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書でも、屋内横走り排水管の勾配は、管の太さごとに目安が示されています。

数字だけ見ると、トイレの方がゆるい勾配でよいように感じるかもしれません。

でも、汚水管そのものが太く、PSや排水立管との関係もあります。「勾配がゆるいから動かしやすい」ということではなく、むしろトイレはキッチンや洗面よりも移動が難しいと考えておいた方がよいです。

キッチン移動で起こりやすい床上げ

たとえば、壁付けキッチンを対面キッチンにしたい場合。

PSから離れた場所へキッチンを移動すると、排水管を横に長く通す必要があります。横に長く通すほど、勾配を取るための高さが必要です。

床下に十分な空間がなければ、床を上げる必要が出ます。

床を上げると、段差ができたり、天井高が低く感じられたり、工事費が増えたりすることがあります。

キッチンを移動したいときは、リノベーション会社にこう聞いてみてください。

この位置までキッチンを動かした場合、排水勾配は取れますか？
床上げは必要になりますか？
床を上げる場合、何cmくらい上がりますか？
段差はどこに出ますか？
排水管はどのルートを通す想定ですか？

この質問ができるだけで、打ち合わせの具体性がかなり変わります。

排水管の設置方法：スラブ上配管とスラブ貫通配管

ここは、中古マンションを購入してリノベーションしたい人に特に知っておいてほしい部分です。

水回りを移動できるかどうかは、PSの位置や排水勾配だけでなく、排水管がどこを通っているかにも大きく影響されます。

現在のマンションでは、スラブ上配管が一般的とされています。

一方で、築年数の古いマンションでは、スラブを貫通して排水管が下階の天井裏側を通っているケースがあります。マンションリノベーションアドバイザーの講座でも、1980年代頃までの築古マンションではスラブ貫通配管に注意が必要だと学びました。

マンションリフォーム推進協議会でも、築年数の古いマンションでは床スラブ貫通配管のケースがあり、その場合は水回りの移動がほとんどできないことがあると説明されています。

この方式がやっかいなのは、自分の住戸の排水管であっても、配管の一部が下階の天井裏側にあることです。

つまり、自分の部屋だけで完結して工事できない場合があります。

配管を交換しようとすると、下階の天井を開ける必要が出ることもあります。そうなると、下階の住戸の協力、管理会社・管理組合との調整、工事日程の調整が必要になります。

スラブ貫通配管だと何が困るのか

室内がきれいにリフォームされていても、排水管の設置方式までは内見だけでは判断できません。

中古マンションを買ってリノベーションを考えるなら、できるだけ購入前に確認しておきたいところです。

中古マンションの内見や現地調査の際にこう聞いてみてください。

このマンションの排水管はスラブ上配管ですか？
それともスラブ貫通配管・スラブ下配管ですか？

排水トラップとは？臭いを防ぐための水のフタ

排水まわりで、もうひとつ知っておきたいのが排水トラップです。

排水トラップとは、排水管から下水の臭いや虫が室内に上がってこないようにするための部品です。トラップの中には水がたまる仕組みになっていて、この水、つまり封水がフタの役割をします。

わが家は築古マンションで、リノベーション前には雨の日や冬場に下水のような臭いが気になることがありました。

原因ははっきりとは分かっていませんが、排水トラップや通気、古い排水管まわりの影響があったのかもしれません。

フルリノベーション後は、その臭いが気にならなくなりました。

実際に暮らしてみて、排水まわりの臭いは生活の快適さに大きく関わると感じています。

水回りを移動するときは、排水管のルートや勾配だけでなく、排水トラップが適切に設置できるか、掃除や点検がしやすいかも確認しておくと安心です。

通気管・通気弁：ゴボゴボ音や臭いに関係することもある

排水管には、水を流すだけでなく、空気の流れも関係します。

排水管の中では、水が流れるときに空気圧の変化が起こります。

通気がうまくいかないと、排水時にトラップの水が引っ張られたり、逆に空気が押し戻されたりすることがあります。

その結果、

• 排水口からゴボゴボ音がする
• 下水のような臭いが上がる
• トラップの水が減りやすい
• 雨の日や冬場に臭いが気になる

といったことが起こる場合があります。

もちろん、臭いの原因はひとつとは限りません。排水トラップの封水切れ・配管の汚れ・接続不良・通気の問題・排水管の劣化など、複数の要因が考えられます。

気になる場合は「気のせい」で済ませず、施工会社に確認してもらうことが大切です。

排水管の老朽化とライニング工事

築年数の古いマンションでは、マンション全体の排水管も経年劣化していきます。

排水管が古くなると、サビ・腐食・汚れの付着・ひび割れなどによって、漏水・詰まり・臭いの原因になることがあります。

そのため、マンションによっては共用部分の排水管更新工事や、配管更生工事、いわゆるライニング工事が計画されることがあります。

ライニング工事とは、既存の配管をすべて取り替えるのではなく、配管の内側を洗浄し、樹脂などで内側を補修・保護する工事です。

わが家のマンションでも、管理会社から排水管まわりの工事が必要になる可能性があると聞いています。

こうした工事は建物全体の維持管理として大切ですが、工事費がかかりますし、内容によっては住戸内への立ち入りや、工事期間中の生活への影響が出る場合もあります。

長期修繕計画で見ておきたいこと

築古マンションを購入する場合は、次の資料を確認しておきたいです。

見落としたくないのは、「今きれいに住めるか」だけでなく「数年後に大きな工事費がかかる可能性があるか」です。

近年は建築工事費も上がっており、築古マンションで排水管の更新やスラブ貫通配管のやり替えが必要になると、想定以上に費用が大きくなる可能性があります。

そのため、購入前に長期修繕計画や排水管工事の予定を確認しておくことは、将来の安心にもつながります。

水回りを移動したいときに業者さんへ聞きたい質問

水回りリノベーションは専門的なことが多いです。でも、すべてを自分で判断する必要はありません。

確認すべきことを知ったうえで、リノベーション会社や管理会社に質問することが大切です。

以下の質問を持って相談すると、打ち合わせが具体的になります。

確認したいことを持って相談することで、リノベーション会社とも同じ前提で話しやすくなります。

「なんとなく希望だけ伝える」のではなく、「排水勾配は取れますか」「配管方式はどうなっていますか」と聞けるだけで、打ち合わせの質は変わります。

購入前に確認したいチェックリスト

中古マンションを購入してリノベーションする場合、購入前に次の項目を確認しておくと安心です。

すべてを自分だけで調べるのは大変です。でも、最初から全部理解していなくても大丈夫です。

「水回りは見た目だけでは判断できない」
「配管方式や排水勾配は確認するもの」
「築古マンションでは将来の配管工事も見ておく」

そう知っておくだけで、リノベーション会社や不動産会社への質問が変わります。

【まとめ】水回りリノベは「間取り」だけでなく「排水の仕組み」まで確認しよう

マンションリノベーションで水回りを動かしたいときは、間取りの希望だけでなく、排水・通気・管理規約まで含めて確認する必要があります。

• 排水管には勾配が必要で、PSから遠くなるほど床上げや段差が必要になることがある
• トイレは汚水管との関係で、大きく移動しにくい
• 築古マンションではスラブ貫通配管の可能性があり、自室だけで簡単に工事できないことがある
• 古い排水管の劣化や将来の配管工事も、購入前に確認しておきたい

水回りのリノベーションは、見た目の変化が大きい分、ついデザインや間取りに目が向きます。

でも、本当に暮らしやすい住まいにするには、見えない排水の仕組みを確認することも大切です。

「この物件は水回りをどこまで動かせるのか」
「床上げは必要なのか」
「将来の修繕計画に排水管工事は入っているのか」

こうしたことを確認しながら進めることで、理想だけでなく、暮らし始めてからの安心にもつながります。

排水設備や配管方式は、内見だけでは分かりにくい部分です。中古マンションを購入してリノベーションを考えている場合は、物件選びの段階から「水回りをどこまで動かせそうか」も含めて相談しておくと安心です。

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＜参考資料＞

国土交通省｜下水道施設の構成と下水の排除方式

国土交通省｜公共建築改修工事標準仕様書（機械設備工事編）

マンションリフォーム推進協議会｜中古購入＋リフォーム チェックリスト「排水は床スラブ上配管か」

建設物価調査会｜建設物価 建築費指数

マンションリノベで理想通りにできないこともある？音・配管・換気・管理規約で確認したいこと

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