中古マンションの物件資料（マイソク）の見方｜確認の順番と質問テンプレ【保存版】

中古マンション探しを始めると、必ず出会うのが「マイソク（販売図面／物件資料）」です。
1枚の紙に、価格・面積・間取りなどがまとまっていて便利ですよね。

でも最初に、結論だけははっきりお伝えします。

マイソクは物件購入を「決める紙」ではなく、確認と質問を作る紙です。

マイソクは広告資料として作られるため、重要事項説明（重説）や契約書レベルの情報が全部載るわけではありません。
だからこそ、マイソクの役割は「これだけで判断する」ためではなく、確認点を洗い出して質問を作り、物件を比べやすくすることです。

マイソクとは？（入口／広告／概要資料）

マイソクは、不動産会社が作る物件の概要資料（広告）です。
表示のルールの土台になっているのが「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」で、消費者が誤解しないための表示ルールとして運用されています。

一方で、法的に必ず説明・書面交付が必要な情報（取引条件や重要事項など）は、基本的に重要事項説明書（重説）や契約書に整理されています。

つまり、こう整理しておくと迷いません。

• マイソク：概要をつかむ（入口）
• 足りない情報：規約・ハザードマップ・重説などで確認する
• 書いていないこと：不安にせず「質問」に変える

この考え方を知っておくと、「マイソクを見たあと、どこを調べればいいの？」と迷いにくくなります。

マイソクで最初に見る３つの順番

マイソクは情報が多いので、最初に「見る順番」を決めておくとラクです。
私がすすめるのは、次の3ステップです。

1）買えるか：価格＋毎月の固定費

まずは「買えるかどうか」。
価格が予算内でも、管理費や修繕積立金が高いと毎月の固定費が重くなります。ここが合わないと、検討が続きません。

2）暮らせるか：面積／間取り／向き

次に「暮らせるか」。
面積・間取り・向きは、日々の暮らしやすさに直結します。

3）後悔しにくいか：変えにくい条件

最後に「後悔しにくいか」。
管理や規約、災害リスク、民泊などは住んでから変えにくい条件です。ここはマイソクに載らないことも多いので、あとで補います。

【無料】マイソク比較テンプレ（Excel）を配布しています

物件が増えるほど、頭の中だけで比べるのは難しくなります。
そこで、マイソクの情報を物件ごとに入力して、同じ軸で比較できるテンプレを作りました。

• 物件ごとに入力して比較できる
• 空欄が残ったら「質問メモ」になる（＝聞くことが見える）
• ※個人情報は入力しないで大丈夫です

【保存版】マイソク10項目チェック（書いてない所は質問メモへ）

こちらは全部覚えなくても、以下の項目をメモにコピペなどしてチェックされてみて下さい。
大事なのは、いつも同じ順番で見ることです。そうすると、見落としが減ります。

そして、マイソクに書いていないことがあっても大丈夫です。
「書いてない＝ダメな物件」ではなく、あとで不動産会社に聞くためのメモにします。
つまり、書いてないところは“ご自身の質問リスト”にするということです。

※スマホは表が横スクロールになる場合があります

取引態様が大事な理由は手数料・窓口・進み方が変わるから

マイソクに「取引態様（売主／代理／媒介）」が書かれているのは、ここが取引の仕組みそのものだからです。

• 媒介（仲介）：売主と買主の間に仲介が入る
• 売主：売主が直接売る形（仲介が入らなければ手数料がかからないことが多い）
• 代理：売主の代わりに手続きを進める窓口がいる形

ここでのポイントはひとつだけです。

取引態様によって、支払手数料が変わってくることがある。だから必ず確認する。

「売主物件＝絶対ゼロ」と決めつけず、最終的には費用明細（名目と金額）で確認すると安心です。

「いいな」と思った物件が出たら　次にやる確認の順番

マイソクで「いいな」と思ったら、私は次の順番で自分でも確認します。
マイソクだけで決めず、確認と質問を作る動きに切り替えるのがコツです。

1. マイソクで概要をつかむ（価格・面積・管理費など入口）
2. 地図で周辺を確認（地形・川・幹線道路・生活動線）
3. 校区を確認（指定校・通学路・暮らしのイメージ）
4. 本当に気になるなら問い合わせ（書いてない所や不安点を質問し、資料で裏付け）

この順番にしておくと、問い合わせのときに「何を聞きたいか」が明確になり、やり取りがスムーズになります。
すべてを不動産会社任せにするより、自分でも事前に調べてから相談するほうが、質問の質が上がり確認漏れも減ります。

また、中古マンションは分譲賃貸で募集していることもあるので、気になるマンションがあれば近隣のマンションも含めて比較すると視野が広がります。

マイソクに載らないことが多い大事なことは、どこで補う？

マイソクは便利ですが、住み心地や安全に直結する情報が省略されることがあります。
本当に買いたい物件が見えてきたら、ここだけは先に当たりをつけておくのがおすすめです。

後悔しない為に管理規約で先に見る4つのポイント

私が考えるポイントなので、絶対というわけではありません。しかし、住んでみて後々トラブルの原因になる項目なのでしっかり確認された方がようでしょう。

• ペット：可否、頭数・サイズ、共用部ルール
• 楽器：可否、時間帯、遮音の条件
• 工事（リノベ）：工事時間、申請手順、床材（遮音等級）など
• 民泊（短期賃貸）：可否、禁止の明記、運用（実態）

古いマンションは民泊に規約が対応していなかったりする場合もあります。

私の住むマンションは、総会で話し合った結果、規約で民泊NGになりました。
立地が良い場所ほど民泊運用が入りやすい一方で、不特定多数の出入りは防犯面の不安にもつながります。

マイソクに書かれていない場合でも、規約・使用細則・総会議事録で「民泊の扱い」を確認しておくと安心です。

災害・治安はマイソク頼りにしない（地図・公的情報で当たりをつける）

重説で説明される内容でも、事前知識がないと「ふんわり」で終わりがちです。
だからこそ私は、エリアが決まった時点で地図や公的情報で確認しておくのがおすすめだと思っています。
不安を増やすためではなく、重説の場で「ここが気になる」と質問できる状態にするためです。

本気で買いたい物件なら「今昔マップ」で過去の様子をざっくり見る

年代を切り替えて過去の地図を見られる「今昔マップ」は、希望エリアの昔の地形様子をざっくり知るのに便利です。
ただし、これだけで安全・危険を決めるのではなく、気になる点に気づくために使います。
気づいた点があれば、ハザードマップや現地確認につなげます。

今昔マップ（外部サイト）
https://ktgis.net/kjmapw/

地図にはいろいろな情報が載っています。昔、川だった場所や沼だった場所が今は埋立地になっているとか、地盤がゆるい地域など。今を見るだけでなく、過去のその土地の地形も確認しておくと尚良いでしょう。

いつ何を確認する？（内見前／買付前／契約前）

最後に、読者が一番迷う「いつ確認するか」を整理します。

内見前

• マイソクで概要をつかむ（10項目チェック）
• 書いてない所は質問リストにする

買付前、内見前（本格的に検討する段階）

• 管理規約の重要ポイント（ペット・楽器・工事・民泊）
• 地図・公的情報で災害／治安の当たりをつける
• 不安点は担当者に質問して、資料で裏付ける

契約前（重説・契約書の最終確認）

• 重要事項説明（重説）と契約書で最終確認
  （ここで初めて重大なNGが出ると消耗するので、“大事なことは買付前に”が効きます）

そして、重説についてひとつ。
「契約前に重説に目を通したいです」と伝えると、事前に送ってもらえることもあります。
質問の答えが重説の内容に関わりそうな場合は、契約前に確認しておくほうが安心です。
わが家は当時、不動産の知識がほとんどなく、こうした確認をせずに進めてしまいました。今思うと反省点です。

まとめ　マイソクは「質問を作る紙」だと迷いが減る

マイソクは物件購入の「決める紙」ではなく、確認と質問を作る紙です。

• 同じ順番（3ステップ＋10項目）で見る
• 書いてない所は不安にせず、質問リストにする
• 住み心地や安全に直結する部分は、規約・地図・重説で補う

この流れができると、比較がラクになり、「なんとなく良さそう」から一歩進んだ判断ができます。

【付録】問い合わせテンプレ

「質問を増やしすぎるとどうしていいかわからなくなる」ので、まず内見後、もしくは内見前の問い合わせは以下の形で質問するのも良いかもしれません。

まず聞く（必須3つ）

1. 管理費・修繕積立金は月額いくらですか？今後の値上げ予定はありますか？
2. 現況（空室・居住中）と引渡し時期はいつ頃ですか？
3. 仲介手数料の有無と金額、その他に費用（事務手数料など）があれば内訳を教えてください。

本気物件なら（追加で聞く3つ）

4. 管理規約で、ペット／楽器／リフォーム工事／民泊（短期賃貸）の扱いはどうなっていますか？
5. 長期修繕計画と、直近の大規模修繕の実施状況を確認できますか？
6. 可能なら、回答は資料（規約・議事録・重要事項調査報告書など）で確認できますか？

物件探しって、情報が多くて迷うのが普通です。
忙しい方は、希望条件をまとめて提案を比較できる方法も使ってみてくださいね！

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どみ｜中古マンション×リノベーションの記録と考察

中古マンション購入・リノベーションの実体験と、宅地建物取引士の視点を活かして、暮らしに馴染む住まいづくりをお届けします。 保有資格：宅地建物取引士