住宅ローンの種類と選び方（2026年版）｜金利より先に「必要な現金」と「月々の上限」を決める
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リノベでやさしい暮らし
中古マンション＋リノベの予算配分はどう決める？4つに分ける考え方とわが家の実例
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中古マンション＋リノベの予算を考えるときは、「全部でいくらか」だけでなく、「何にいくらかかるか」を分けて見ることが大切だと感じています。この記事では、物件価格・諸費用・工事費・予備費の4つに分けて考える方法を、わが家の体験も交えながら整理します。
Contents
物件価格・工事費・諸費用を先に分けて考える方法
中古マンション＋リノベを考え始めると、最初にぶつかりやすいのが「物件にどこまでかけていいのか」という悩みです。
私自身、住み替えるかこの家をリノベして住み続けるかでかなり迷いました。「この家にまた大きなお金をかけていいのか」という不安と、「工事しても思い通りにならなかったら」という怖さが、ずっと頭の片隅にありました。同じマンションの方のリノベを見せてもらったり、現地調査でできること・できないことを確認したりして、ようやく踏み切れた感じです。
立地を優先すると工事費が足りるか不安になる。工事に予算を残そうとすると、今度は物件の条件をどこまで下げていいのか迷う。どちらを先に決めても、もう一方が不安になる。中古＋リノベの予算は、そんな堂々巡りになりやすいと感じます。
しかも実際には、物件価格だけでなく、仲介手数料・登記費用・ローン関連費用、さらに追加工事が出たときの予備費まで、見えにくい費用がいくつも重なっています。
この記事では、物件価格・工事費・諸費用・予備費の4つに分けて考える順番を整理します。補助金や減税は、最初からあてにしすぎず、使えたら助かるものとして最後に確認するくらいが安心です。まず総額の骨格を作ることを優先して読んでみてください。
なぜ予算は足りるのに不安が起きやすいのか
中古＋リノベの予算で悩む人の多くは、「総額はなんとなく決まっている」状態です。たとえば「3,500万円以内で収めたい」という数字は持っていても、その内訳がどうなっているかはあいまいなまま物件を探し始めます。
気に入った物件が2,800万円だったとします。「残り700万円でリノベできる」と思いたくなりますが、実際には諸費用だけで物件価格の6〜8％前後かかることが多く、この例では170〜220万円ほど消えます。残る工事費は480〜530万円。フルリノベを想定していたなら、一気に現実感が変わります。
さらに、工事が始まってから「配管が想定より傷んでいた」「間取り変更で追加費用が出た」といった話は珍しくありません。予備費をまったく見込んでいないと、ここで初めて「予算が足りない」と気づくことになります。
「予算はあるのに不安」という感覚の正体は、総額の中身が分解できていないことにあります。
私の場合は、最初からリノベありきで中古マンションを購入したわけではありませんでした。まず物件を購入して10年ほど住みながら、DIYをしたり断捨離して物を減らしたりと、リノベ以外の工夫を重ねてきました。住み替えるかどうか悩んだ末にリノベへ踏み切ったので、中古マンションリノベの同時進行とはまったく違う流れです。
リノベを考え始めてからは、ネットやリショップナビでキッチンリフォームの見積もりを取ったり、同じマンションの住民の方のリノベを実際に見せてもらったりして、費用感の相場と「できること・できないこと」を少しずつ把握していきました。「ここまでお金をかけて大丈夫か」という不安はありましたが、10年分の不便さがはっきりしていたので、優先順位はぶれませんでした。その後、夫と相談しておおよその予算を決めた形です。
【体験談】リフォーム初心者の私がリショップナビでキッチン見積もり依頼してみた話｜相場と業者対応が見えた
まず総額を4つに分ける！物件価格・諸費用・工事費・予備費
予算を考えるときは、最初から4つの枠に分けて考えることをおすすめします。
① 物件価格
物件そのものの購入代金です。中古マンションの場合は、管理状態や築年数も価格に影響します。国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」では、三大都市圏における既存（中古）集合住宅の住宅購入資金の平均値は2,917万円、中央値は2,400万円とされています。
② 諸費用
仲介手数料・登記費用・ローン関連費用・火災保険などです。中古マンションでは、購入時の諸費用は物件価格の6〜8％前後がひとつの目安です。引越しや家具家電の買い替え、仮住まい費用は別枠で見ておくと計画しやすくなります。
諸費用を借入対象にできる住宅ローンもありますが、対象範囲は金融機関や商品によって異なります。現金で先に必要になる費用もあるため、「どこまでローンに含められるか」は早めに確認しておくと安心です。
③ 工事費
リノベーション本体の費用です。水回り更新中心か、間取り変更を含むフルリノベかで幅が大きく変わります。中古マンションでは、内容によって数百万円台から、フルリノベでは1,000万円前後以上になることもあります。リフォームかリノベーションから予算は変わります。
④ 予備費
工事中に発覚した追加費用・仮住まい費用・家具家電の買い替えなどです。工事費の10〜15％を目安に確保しておくと安心です。
この4つを先に枠として決めてから、それぞれの中身を詰めていく順番が、迷いを減らすコツです。購入時の費用と、工事・その後にかかる費用を混ぜないことが、最初のポイントです。
わが家の場合、大まかな予算を夫と決めた後は、実質的には私が主に動いていました。夫は単身赴任中だったので、リノベ費用は話し合って決めた予算の範囲内で、仮住まい費用や家具の移動費用などは自分で考えて都度報告しながら進める形でした。
結果的に追加の工事費用は発生しませんでした。おそらく見積もりの中にあらかじめ織り込まれていたのだと思います。事前の現地調査で「できること・できないこと」をきちんと確認してもらっていたことが、あとから想定外の費用が出なかった理由だったと感じています。現地調査の際に、もしこの工事でここに追加工事がいるとしたら、これくらい費用がかかるなどきちんと確認しておきました。
物件に寄せるべきケース、工事に寄せるべきケース
「物件と工事、どちらに予算を厚くすべきか」はよく聞かれる問いですが、答えはケースによって変わります。
物件価格を優先した方がいいケース
- 立地・駅距離・学区など、リノベでは変えられない条件を重視している
- 管理状態のよいマンションで、共用部の修繕履歴が整っている
- 工事は段階的に行う予定で、初期費用を抑えたい
工事費を厚く確保した方がいいケース
- 間取りを大きく変えたい、水回りをすべて刷新したいなど、やりたいことが明確
- 築年数が古く、配管・断熱・窓など性能面の更新が必要な可能性がある
- 住宅省エネ支援など、使えそうな補助制度を踏まえて計画したい
どちらが正解ということはなく、「自分たちが何を優先するか」によって変わります。ただし、物件を先に決めてから工事費を考えると予算が足りなくなるケースが多いので、先に工事費の最低ラインを決めておくことを意識しておくと安全です。
私の場合はすでに住んでいたマンションをリノベしたので、物件選びは不要でした。その分、工事の中身をどう決めるかに集中できました。
「やりたいこと」は最初からはっきりしていました。対面キッチンにすること、6畳の和室と12畳のLDKをつなげてワンフロアにすること、ファミリークローゼットをつくること、廊下に洗面所を設置すること。この4つは絶対に譲らないと決めていました。
その代わり、浴室とトイレの設備は最低限でよいと割り切りました。やりたいことがはっきりしていたのは、10年間住む中で不便さを実感し、本を読んだり理想の間取りを考え続けてきたからだと思います。「どこにかけて、どこを削るか」が自然と整理されていたことで、予算の使い方にメリハリが生まれました。
見落としやすい費用！配管・管理状態・追加工事・仮住まい
予算オーバーの多くは、見積段階では見えていなかった費用が後から出てきたことで起きます。よく見落とされる費用を整理しておきます。
配管の状態
築20〜30年以上のマンションでは、給排水管の劣化が進んでいるケースがあります。内装をきれいにしても配管が古いままでは後々問題になるため、工事前に確認・交換を検討する必要があります。費用の目安は数十万〜100万円以上になることもあります。
なお、わが家では購入後に配管の経年劣化による水漏れを経験しています。リノベ前の話ではありますが、築年数のあるマンションでは配管まわりは特に注意が必要だと実感しました。
詳しくは、中古マンション購入後に配管の経年劣化で水漏れした体験談 に書いています。
管理状態・修繕積立金
管理組合の運営状況や修繕積立金の残高は、購入後の大規模修繕費用に直結します。重要事項説明書で確認できますが、見落とされがちな項目です。
仮住まい費用
フルリノベの場合、工事期間中に仮住まいが必要になることがあります。賃貸の家賃・引越し費用×2回分が発生する可能性もあるため、忘れずに計上しておきたいところです。
家具・家電の買い替え
間取りが変わると、今使っている家具が合わなくなることがあります。カーテン・照明・収納家具なども含めると、思った以上の出費になります。
工事費の追加はありませんでしたが、想定が甘かったのは家具・家電まわりでした。リノベを機に冷蔵庫を買い替え、ダイニングテーブルや照明も新しくしました。間取りが変わると今まで使っていたものが合わなくなる、ということを正直あまり考えていませんでした。
ただ、ラッキーだったのは、リノベ会社から「オープンハウスをさせてもらえませんか」と声をかけられ、2日間開催したことです。その際に提携している家具屋さんが展示品として家具を置いてくれていて、気に入ったものを通常の半額で購入できました。また、2022年のリノベだったので補助金が約30万円ほど戻ってきて、家具・照明の費用はほぼそれで賄えました。引越し費用や仮住まい費用も比較的抑えられたので、トータルでは大きな誤算にはならずに済みました。
補助金や減税は、おまけのような後押しと考えた方が賢明
住宅省エネ2026キャンペーンでは、リフォームも対象に含まれており、窓・ドアの改修、断熱、高効率給湯器などを中心に幅広い工事に補助があります。リフォームは子育て世帯に限らず、すべての世帯が対象です。
また、リフォームに関する減税制度や住宅ローン減税（増改築）もあります。ただし、適用対象・居住開始日・床面積要件などは制度ごとに異なるため、利用を前提にする場合は必ず最新情報を確認しておきたいところです。
ただし、補助金・減税には申請条件・対象工事・期限があり、「使えると思っていたら対象外だった」というケースもあります。
おすすめの考え方は、補助金は総予算の骨格を作ったあとで、使えたらラッキーとして加えることです。「補助があるから工事を増やせる」ではなく、「補助なしで成立する計画を先に作る」方が安全です。
申請できる制度があるかどうかは、住宅省エネ支援事業者検索や国土交通省の案内で確認できます。リノベ会社に相談する際に、対応している補助制度を確認しておくのも有効です。
補助金については自分でも軽く調べていましたが、見積もりを依頼する際にあえて「知らない体」で各社に聞いてみました。3社からプレゼンを受けたのですが、他の2社は補助金について何も触れませんでした。最終的に選んだ会社だけが、「いまこういう補助金があります」と自分から教えてくれました。
振り返ると、補助金の話をしなかった会社は、契約を取ることにゴールを設定していたので後回しになっていたのかもしれないと感じています。補助金の存在を知っているかどうかより、施主側に有益な情報を積極的に伝えてくれるかどうかが、会社を選ぶひとつの判断材料になると思います。
リフォーム完成後、半年後位に補助金が振り込まれました。
迷ったときに戻りたい、わが家の判断軸の作り方
国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」でも、既存（中古）集合住宅を選んだ理由として、「予算的にみて手頃だった」「新築住宅にこだわらなかった」「リフォームで快適に住めると思った」などが挙がっています。立地や予算の現実を整理した結果として、中古マンション＋リノベという選択肢にたどり着く人は少なくないのだと思います。
ただ、リノベにかけたお金が、そのまま不動産価値として返ってくるわけではありません。戸建ては築年数が進むと土地の価値が中心になりやすいですし、マンションも立地や管理状態の影響が大きいです。だからこそ、売るときの価格だけでなく、この先の暮らしにとって本当に必要なお金かどうかで考えたほうが、後悔しにくいと感じています。
予算配分に迷ったとき、「正解の数字」を探しても答えは出ません。数字は、自分たちの優先順位を決めてからついてくるものです。わが家は購入と同時進行ではなかったものの、工事の優先順位をかなり絞っていたので、「全部を理想通りにする」のではなく、「譲れないところに寄せる」という考え方で進めました。
判断軸を作るときに役立つ問いを3つ挙げます。
①「ここだけは譲れない」を1つ決める
立地なのか、間取りなのか、性能なのか。1つ決まると、残りの配分が動きやすくなります。
②「やらなくてもいい工事」を先にリストアップする
やりたいことを増やす前に、削れるものを先に決めておくと、予算超過したときに判断がしやすくなります。
③「5年後にどこに住んでいたいか」から逆算する
転勤・子どもの進学・親の同居など、ライフイベントが見えている場合は、物件選びの条件に影響します。先に整理しておくと、物件探しの軸がぶれにくくなります。
住み替えかリノベか悩んだ末の決め手は、数字よりも家族の想いでした。夫がその場所をとても気に入っていて、引っ越したくないという気持ちが強かったのです。私自身も、子どもには生まれた時から同じ家で育ってほしいという想いがありました。
「譲れない条件」は人によって違います。立地や予算である人もいれば、わが家のように家族の記憶や暮らしの継続性だった人もいる。最終的な判断軸は、数字を並べた先にある「何のためにリノベするのか」という問いの答えだったと思っています。
予算配分に「これが正解」という答えはありませんが、物件価格・諸費用・工事費・予備費を分けて考えるだけでも、迷い方はかなり変わります。
わが家も、最初から全部がはっきりしていたわけではありませんでした。住み替えるか、この家にお金をかけて住み続けるかで迷いながら、譲れないことと後回しにできることを少しずつ整理していった形です。
もし今、まだ金額感がつかみにくかったり、「この物件で本当に成立するのかな」と不安があるなら、1社だけで決めずに、事例やプランを見ながら比べてみると考えやすくなります。いきなり契約するためではなく、まずは整理材料を集めるつもりで見るだけでも大丈夫です。
予算配分を考えるときは、物件価格・諸費用・工事費・予備費を分けて整理しても、実際の費用感は会社ごとの提案内容によって見え方が変わることがあります。
だからこそ、まだ1社に決めきっていない段階では、複数の提案や事例を見ながら「どこにお金をかけたいか」を整理していく方法もあります。
タウンライフリノベは、いきなり契約先を決めるためというより、まずはリノベ会社ごとの提案や予算感の違いを見比べて、自分たちに合う進め方を考える入口として使いやすいサービスです。
・複数社の提案や事例を比較しやすい
・条件に合いそうな会社を探すきっかけを作りやすい
・1社ずつ問い合わせなくても比較の入口を作りやすい
——-本文の根拠として参考にした資料——-
- 国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900652.pdf - 国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900652.pdf - 住宅省エネ2026キャンペーン【公式】（リフォーム）
https://jutaku-shoene2026.mlit.go.jp/about/reform.html - 国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000251.html - 住宅金融支援機構【フラット35】「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？」
https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge487.html
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中古マンション購入・リノベーションの実体験と、宅地建物取引士の視点を活かして、暮らしに馴染む住まいづくりをお届けします。
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