住宅ローンの種類と選び方（2026年版）｜金利より先に「必要な現金」と「月々の上限」を決める

住宅ローンって、調べれば調べるほど迷いませんか？
変動と固定、収入合算やペアローン、団信…。言葉は増えるのに、「結局うちはどうしたらいいの？」が見えにくい。

しかも住宅ローンは、未来の収入を見越してお金を借りる仕組みです。だから私は、気軽な気持ちで決めるよりも、余裕を持った資金計画を先に作ることをおすすめしています。余裕があるだけで、心にも暮らしにも落ち着きが生まれると思うからです。

実は私自身、中古マンションを購入したときは、正直ほとんど何も考えていませんでした。今振り返ると反省しています。いざ売却や住み替えを考えたとき、引越し費用や次の住まいの初期費用、ローンの整理など、動くためのお金（現金）が必要で、余裕資金がないと簡単には動けないと痛感しました。さらに、売却したい時期に教育費などの負担が重なると、家計が絡み合ってスムーズに動けないこともあります。

だから私は、「借りられる額」や世の中の相場から逆算するのではなく、少し低めの返済設定にして、現金の余白を残す方が、暮らしも心もラクだと考えています。毎月のローン負担が軽いと、ライフステージの変化に対応できる“身軽さ”が残るからです。

そして大都市・地方都市に限っては、無理しない暮らしを目指すなら 中古マンション×リノベは相性がいい選択肢だと思っています。無駄を抑えつつ、自分に合った住まいに整えられるから。
このページでは、私の考え方として「無理しない住宅ローンの選び方」を、できるだけ分かりやすく整理します。

金利より先に「必要な現金」と「月々の上限」を決める

住宅ローンは「金利が低い＝正解」になりがちですが、私がまず大事だと思うのは順番です。

1）必要な現金（手付金・諸費用・引越しなど）
2）月々の上限（固定費として“これ以上は増やさない”ライン）
3）その上で、金利タイプと借り方を比較する

この順番にすると、情報に振り回されにくくなります。金利は未来のことなので読めませんが、現金の枠と月々の上限は、今の自分で決められるからです。

住宅ローンは「金利タイプ×借り方」で決まる（まずは全体像）

ここは細かい比較より、全体像を短く押さえます。

金利タイプ（返済額がどう変わるか）

• 変動金利：金利が動く前提。最初の返済額が低く見えやすい一方、上がる可能性がある
• 固定期間選択型：一定期間は固定、その後に見直し。ライフイベントと合わせやすい
• 全期間固定：返済終了まで固定。返済額が読める安心感が大きい

借り方（誰がどの形で借りるか）

• 単独ローン：家計がシンプル。私は基本形としておすすめしたい
• 収入合算（連帯保証／連帯債務など）：仕組みが金融機関で違うので要確認
• ペアローン：借入額を増やしやすい反面、家計のリスクも増える（私は慎重派）

ここから先は、「どれを選ぶか」より前に、まず現金の枠を出します。

最初にやること！必要な現金を見える化する（手付金・諸費用・引越し）

家を買うとき、ローンで賄える部分だけでなく、契約〜引渡し前後で現金が動きます。ここが薄いと、住んだ後に身動きがとりづらくなることがあります。

現金で出ていきやすいもの（代表例）

• 手付金（契約時）
• 諸費用（登記・司法書士・仲介・保険・ローン関連など）
• 引越し・家具家電・仮住まい（必要なら）
• そして、絶対に触らない生活防衛費

私は「売却や住み替えは、思ったより現金が必要」だと経験上感じています。教育費などの負担が重なると、さらに動きづらくなる。だからこそ、最初に現金の枠を作っておくと安心です。

購入資金ミニ計算フォーム（コピペOK）

※ここからは、あくまで私の考え方としての目安です。正確な額は、仲介会社・金融機関の見積もりで必ず確認してください。

① 入力

• 物件価格 P＝（　　　）万円
• 毎月の生活費（ざっくり） L＝（　　　）万円／月
• 生活防衛費にする月数 N＝3〜6（不安が大きければ12）

② 生活防衛費（触らない現金）

生活防衛費＝L×N（万円）
例）L＝30万円、N＝6 → 30×6＝180万円

③ 契約〜引渡しの現金（目安）

• 手付金：P×5%〜10%
• 諸費用：P×6%〜10%（目安）
• 引越し・家具家電・仮住まい：上限（　　　）万円（自分ルールで決める）

④ 合計（現金の目安）

現金合計＝生活防衛費（②）＋手付金＋諸費用＋引越し等

ざっくり早見（Pだけで見たい人向け）

• 手付金＋諸費用＝P×11%〜20%（目安）

ポイントは、「いくら必要か」を当てることより、現金が薄くなる買い方を避けることです。現金は、教育費・医療・家電の故障・住み替えなど、人生の変化に対応する“自由”を守ります。

⑤購入資金自動計算フォームでざっくり把握

次にやること！月々の上限を決める（ここが一番大事）

現金の枠が見えたら、次は「毎月いくらまでなら安心か」を決めます。私は、ここを“攻め”ではなく“守り”で決める方が暮らしが穏やかになると思っています。

月々の上限の決め方（私のおすすめ）

• まずは「今の家賃」を基準にする
• 迷うなら、家賃より少し低めに置く（余白を残す）
• 住居費として見るときは、ローンだけでなく
  管理費＋修繕積立金＋駐車場等も含める（マンションはここが重要）

「借りられる額」に合わせると、生活がローン中心になります。私はそれより、暮らし中心に置いて、ローンはその範囲に収める方が好きです。

変動を選ぶなら“ストレステスト”だけは必ず

変動が不安なのは「上がったらどうなるか」が見えにくいからです。そこで、変動を検討するなら、私は次をおすすめします。

• 「今の金利」だけで判断しない
• 金利が上がった仮定で試算する（例：＋1%・＋2%など）
• その返済でも、教育費・車・医療費が来ても暮らせるか考える

このテストを通るなら、変動の不安はかなり減ります。通らないなら、固定を含めて「安心料を払う」選択が合う可能性があります。

世帯別ケーススタディを私なりに考えてみた

ここからは、よくある世帯モデル別に「考え方の例」を整理します。診断ではなく、迷いを減らすための材料です。

ケース① DINKS（30代前半〜半ば）

起きやすい変化・・・転職・転勤・働き方の変更、家族イベント（妊活など）

私ならこう考える

• 月々の上限は「今の家賃」基準で固める
• 変動にするならストレステストを必ず通す
• 借り方はまず単独で成立する設計を優先
• リノベは“自分仕様”にしつつ、やり過ぎず身軽さを残す

DINKSは計画が立てやすい反面、変化も起きやすい。だから“買える家”より“余白が残る家”が安心だと思います。

ケース② 子育て世帯（30代後半〜40代前半）

起きやすい変化・・・教育費の増加、時短・休職、出費の重なり

私ならこう考える

• 住居費は「ローン＋管理費等」で上限を決める
• 教育費期に動けなくなる可能性を前提に、現金の余白を厚めに
• 返済額が読める安心を重視するなら固定系も比較
• 「借りられる額」より“家計が崩れない”設計に寄せる

売却したい時期に教育費が重なると、本当に動きにくい。だからこそ、固定費（住居費）を守る設計が効きます。

ケース③ 40代後半〜50代（夫婦／単身）

起きやすい変化・・・親の介護、健康リスク、収入の伸びが落ち着く

私ならこう考える

• 完済年齢を意識して、無理のない期間・返済にする
• 物件は立地だけでなく管理状態も重視（将来の費用に直結）
• 住み替えの自由度を残すため、返済は低め設定がラク
• リ・バース60というのもあるが、私はあまりおすすめしない考えです

「今は払える」より、「この先も穏やかに暮らせる」が大事になってくる時期だと感じます。

私がペアローンに慎重な理由

ペアローンが合う人もいます。ただ私は、次の理由で慎重です。

• 片方の収入が落ちたときのリスクが大きい
• 教育費・車・医療費など、家計イベントは重なりやすい
• 現金が残っている方が、住み替え・修繕・家族の変化に対応しやすい

もし「ペアローンでやっと買える」なら、私は無理に買わず、賃貸で余白を守るのも正解だと思っています。家は、暮らしを苦しくするために買うものではないからです。

中古マンション×リノベで後悔しにくくする“物件側”の最低限

ローンが整っても、物件側でつまずくと後悔します。中古マンション×リノベで大事なのは、変えにくい部分を先に確認することです（これがサイトの核メッセージでもあります）。 仕様書

私が最低限見るポイントはこの3つです。

• 立地・周辺の将来性（需要の目線）
• 管理状態（長期修繕計画／積立金の考え方／議事録など）
• 規約・共用部・配管など“後で変えにくい部分”（リノベ前提なら特に）

リノベは自分仕様にできるのが魅力ですが、売却時に評価されやすいのは立地や管理状態など“土台”です。装飾はほどほどに、土台を固める。これが「無駄なく」につながると感じています。

迷ったらこの順番（私の結論）

1. 必要な現金（手付金・諸費用・引越し・生活防衛費）を見える化
2. 月々の上限を先に決めて、家計の“安全ライン”を作る
3. その範囲で、金利タイプ×借り方を比較する
4. 中古マンション×リノベは、変えにくい部分を先に確認して後悔を減らす

余白があるだけで、暮らしも心も穏やかになります。私はそのために「少し低めの返済設定」をおすすめしたいです。

＜参考資料URL＞

【住宅ローン控除（税・確定申告）｜国税庁】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shotoku/jukari/index.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

【住宅ローン減税（制度概要）｜国土交通省】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890680.pdf
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html

【フラット35（金利・仕組み・最新情報）｜住宅金融支援機構】
https://www.flat35.com/
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
https://www.jhf.go.jp/kinri/index.html

【登録免許税（登記費用の根拠）｜法務局】
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001325693.pdf
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001443859.pdf

どみ｜中古マンション×リノベーションの記録と考察

中古マンション購入・リノベーションの実体験と、宅地建物取引士の視点を活かして、暮らしに馴染む住まいづくりをお届けします。 保有資格：宅地建物取引士