中古マンション購入後に水漏れ…給湯配管の劣化が原因｜修理費用・保険対応・当日の動き【体験談】

水漏れした当日は「止水→連絡→記録」の順番が大事でした

わが家は2011年、築21年の中古マンションを購入しました。住むほどに愛着が増し、2022年にはリノベーションもして、今はとても快適に暮らしています。

ただ、購入後まもない時期に入居から約9ヶ月で水漏れが起きたことがあります。
原因は、洗面脱衣所まわりの給湯（給水）配管の経年劣化による小さな亀裂でした。

この記事では、当時の流れを体験談としてまとめつつ、読者さんが同じ状況になっても迷いにくいように、当日の動き（チェックリスト）／費用と保険の整理／購入前に見られるポイントをまとめます。

中古マンション購入後1年以内に水漏れ発生（入居9ヶ月）

入居して9ヶ月ほど経った、ある日曜の夕方（16〜17時頃）。
当時、子どもは生後6ヶ月くらいで、夫と子どもが入浴中。私はお風呂上がりの子どもをタオルで拭いていました。

そこへ突然の、ピンポーン。

階下の住人・Hさんが訪ねてきて、こう言いました。

「脱衣所の天井から水が漏れているみたいで…」

こちらは心当たりがなく、頭の中は「？」だらけ。
私は完全にパニックで平謝り。子どもも雰囲気に反応して泣き出してしまい、家の中が一気にバタバタに。

そのとき落ち着いて案内してくれたのがHさんでした。新築時から住まれていて理事長経験もある方で、ちょうどその時も理事長任期中。状況を整理しながら、まず管理会社へ連絡するよう教えてくれました。

なぜ階下の脱衣所天井に漏れた？「縦配管」と同じ間取りの話

マンションの給排水管は、上の階から下の階へ縦方向に通っていることが多いです。
そのため、同じ縦ラインにある部屋は、水まわり（キッチン・洗面・浴室など）の位置が上下でほぼ重なることがよくあります。

わが家もまさにそのタイプで、わが家の洗面脱衣所の真下が、Hさん宅の脱衣所天井でした。
だから階下では、浴室ドアの前あたりの天井にシミが広がり、そこから水がポタポタ落ちていた…という状況でした。

原因は給湯配管の小さな亀裂（経年劣化）

管理会社が手配してくれて、業者さんが到着したのは当日の夜（19時頃）。

洗面台まわりの収納を開け、壁の一部を開口して配管を確認。さらに原因特定のため、洗面台下の床にも点検のための開口をして調べてもらいました。

結果、原因は——
お湯側（給湯に関わる配管）に小さな亀裂が入り、少しずつ漏れた水が溜まって階下へ回っていたというものでした。

階下で見た水が透明だったのも納得です。排水（汚水）ではなく、給水・給湯系の水だった、ということですね。

中古マンションでは、配管の材質や施工年代によって、築年数に応じて漏水リスクが上がることがあります。見えない場所ほど静かに進行しやすいのが怖いところだと感じました。

水漏れ発覚直後にやること

当時の私は完全にパニックでしたが、いま振り返ると「最初にやること」は割とシンプルでした。

表でまとめてみました。

平常時にやっておくと安心する小さな備え

元栓／止水栓の場所だけ確認しておく
「どこを閉めれば水が止まるか」だけ分かればOK。いざという時に探さずに済みます。

管理会社の連絡先（夜間・休日窓口）をスマホに登録しておく
できれば連絡先名を「管理会社（夜間）」のようにしておくと、慌てても見つけやすいです。

写真は“3枚セット”で撮る意識
①全体が分かる写真（引き）
②水が出ている／濡れている部分の写真（寄り）
③撮影した日時が分かるようにする。

修理費用は誰が払う？専有部分・共用部分・保険の考え方

漏水トラブルで一番モヤモヤするのが「結局、誰が払うの？」問題。
ここは、原因の場所・原因の内容・保険内容で変わります。

ざっくり基本（目安）

• 専有部分（自分の部屋の範囲）の配管・設備が原因
  　→ 所有者側（自分）負担になりやすい
• 共用部分（建物全体の設備・縦管など）が原因
  　→ 管理組合側の負担になりやすい
• 階下への損害（天井や内装）
  　→ 個人の火災保険（個人賠償）や管理組合保険でカバーされる場合がある（契約内容次第）

そして、わが家の場合は——
自分の火災保険を使わず、管理組合の保険で修理費用の大半が対応になりました。

最初は「専有部分だから自己負担かも…」という空気もありましたが、管理会社が保険会社と調整してくださり、

• わが家側の修理（原因箇所の対応＋復旧）
• 階下Hさん宅の復旧（天井・内装など）
  が対象となりました。

※ここはマンションごとに違います。管理組合の保険内容（免責・対象範囲）を確認してください。

漏水工事の内訳と費用感（わが家のケース）

保険が適用されると分かって、まずは一安心。とはいえ、工事の段取り、階下へのお詫び、生活への影響…やることは多いです。

幸いHさんが穏やかな方で、
「バケツを置いておけば当面は大丈夫だよ」
と言ってくださったのが救いでした。

修理内容（2012年当時）

• わが家：配管補修（原因箇所）＋内装復旧（脱衣所のクッションフロアなど）
• 階下Hさん宅：天井・壁紙・床の復旧（漏水箇所）
• 洗面台交換（わが家・Hさん宅ともに）

※費用はうろ覚えですが、全体で60万円以内だったと思います（修理は保険対応）。
わが家の持ち出しは、洗面台代のみで撤去・工事込みで約12万円ほどでした。

洗面台は将来リフォーム／リノベの可能性も考えて“普通クラス”を選択。Hさんも同タイミングで交換され、2台まとめて購入したので、気持ち程度ですが値引き交渉もしました。

私は育休中で平日対応できたこともあり、工事は比較的スムーズ。洗面台の納品に約1週間、工事トータルで10日前後で落ち着きました。
工事完了後、Hさん宅へ菓子折りを持って改めてお詫びし、ひと区切りとなりました。

振り返って助かったこと／反省点

助かったこと

今回の水漏れは本当に焦りましたが、結果的に「ここが助かった」と思う点がいくつかありました。

• 原因箇所を早めに特定できたこと
  原因が見つからないと、壁や床を広く開けることになりやすく、工事費も日数も増えがちです。
• 管理組合の保険で対応できたこと（わが家の場合）
  自己負担が大きくならずに済んだのは、正直かなり救われました。
• 管理会社の動きが丁寧だったこと
  業者手配だけでなく、保険会社とのやり取りまで進めてもらえたのは心強かったです。
• 階下のHさんが穏やかに対応してくださったこと
  ここは精神的に本当に大きかった…。今でも感謝しています。

反省点（今の私ならこうする）

正直、当時の私は 契約書や保険を“事前に確認する” という発想がなく、売主へ相談することも思いつきませんでした。

いま同じことが起きたら、まずは慌てずに 次の3つ で状況を整理します。

1. 原因の場所・・・専有部分？それとも共用部分？
2. 保険・・・管理組合の保険で出る？自分の火災保険（個人賠償など）は使える？
3. 売買契約・・・売主は業者か個人か／条項・期間・免責はどうなっているか

この3点が整理できると、「誰に連絡して、何を確認すればいいか」が見えてきて、落ち着いて動けるようになります。

※この体験は、私が宅建を学ぶ前の出来事でした。いま振り返ると反省点も多く、「もっと確認しておけばよかった」と感じています。

中古マンション購入前に確認したい「漏水リスク」5つ

漏水は“起きてから”だと慌てやすいので、購入前にできる範囲で次の5つをチェックしておくと安心です。完璧に調べなくても、分かるところだけでOKです。

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購入直後の不具合は売主にも相談できる？

当時（2012年前後）は、不具合が見つかったときの考え方として「瑕疵担保責任」という言葉がよく使われていました。
いまは法律の整理が変わり、基本は「契約不適合責任」という枠組みで考えるのが一般的です。

とはいえ、ここは一律に「売主に請求できる／できない」と言い切れません。実際に売主へ相談できるかどうかは、次の条件で変わります。

• 売買契約書の条項（免責や期間）
• 売主が業者か個人か
• 引渡し時点で不具合があったと言えるか（証拠）
• 通知のタイミング
  などで結論が変わります。

もし「購入後まもなく不具合が出た」場合は、相談せずに終わらせないだけでも選択肢が広がることがあります。
まずは契約書を確認しつつ、管理会社・保険会社への連絡も並行して進め、必要に応じて専門家に相談するのが安心です。

中古マンションは「見えない部分」も含めて買う。だから備えが大事

中古マンションは、配管・防水・共用部の管理状態など、後から変えにくい“見えない部分”が暮らしやすさと出費を左右しやすいと感じます。

わが家は、管理組合の保険で対応できたこと、管理会社とHさんに恵まれたこと…本当にありがたいことにラッキーが重なりました。

私の体験談が、あなたの不安を少しでも減らし、いざという時には「止水→連絡→記録」で落ち着いて動ける助けになればうれしいです。

【参考資料】

※本記事の内容は筆者の実体験をもとにしています。責任範囲（専有／共用）や保険適用、契約上の扱いは物件・規約・契約内容で異なるため、以下の公的資料や保険会社の案内もあわせてご確認ください。

【専有部分・共用部分／配管の考え方（国交省）】
・国土交通省：マンション標準管理規約（単棟型）PDF
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965185.pdf

・国土交通省：マンション管理標準指針 コメント（解説）PDF
https://www.mlit.go.jp/common/001080791.pdf

【契約不適合責任（瑕疵担保→契約不適合）／民法改正（国交省）】
・国土交通省：住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント（契約不適合責任）PDF
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/kaisei_minpou.pdf

【漏水時の保険（個人賠償・管理組合保険の考え方／保険会社案内）】
・損保ジャパン（住まいの保険FAQ）：漏水などで他人に損害を与えた場合（個人賠償責任特約 等）
https://faq-smp.sompo-japan.jp/sumai/faq_detail.html?id=80248

・日新火災：マンション保険（個人賠償責任保険の考え方）
https://www.nisshinfire.co.jp/mansion_dr_kasai/mansion-karte/insurance/Personal-Liability-Insurance/

・損保ジャパン：マンション向け火災保険（補償範囲・免責などの確認用/商品資料）
https://www.sompo-japan.co.jp/-/media/SJNK/files/kinsurance/habitation/mansion/mansion2410.pdf?la=ja-JP

【補足：配管の境界など（一般解説／一次情報の確認が前提）】
・MIJ（マンション・インフォメーション・センター）：給排水管の境界・専有/共用の考え方（解説）
https://mij-c.com/column/3941

どみ｜中古マンション×リノベーションの記録と考察

中古マンション購入・リノベーションの実体験と、宅地建物取引士の視点を活かして、暮らしに馴染む住まいづくりをお届けします。 保有資格：宅地建物取引士