中古マンションは築年数何年が最適？築21年を買って10年以上住んで感じたこと

中古マンション探しで、多くの人が最初に迷うのが「築年数」です。
築浅が良さそう。でも高い。築古は安いけど不安。築20年？30年？…結局どれが正解なのか分からなくなる。

私もまさにそうでした。
実はわが家は、築21年の中古マンションを購入して10年以上暮らし、その後フルリノベ（築30年台で実施）を経験しています。いま振り返ると、最初に悩んでいた“築年数の不安”は、ある順番で整理するとスッと軽くなりました。

この記事の結論は中古マンションの「ベストな築年数」は、人によって変わる。

ただし迷ったときは、築年数を先に決めるのではなく、
「変えられない順」に見ていくと、後悔が減る。

そして一般論としては、築20〜30年前後は、価格とリノベ自由度のバランスが取りやすいゾーンになりやすいと感じています（もちろん例外もあります）。

この記事では、築年数を“怖がる”のではなく、判断の軸に変えるために、チェックの順番と考え方をまとめます。

まず知っておきたいこと。築年数＝寿命ではない（でも“管理”で差が出る）

築年数が古いと「あと何年住めるの？」と不安になりますよね。
ここで一つだけ、落ち着いて整理しておきたいことがあります。

• 法定耐用年数（税務上の基準）と
• 実際に住める年数（物理的・社会的な寿命）は別もの

たとえばRC造の法定耐用年数は47年という数字がありますが、これは主に税務上の基準です。
一方で、実際の寿命は、構造・環境・管理・修繕の履歴によって大きく変わります。

ここで大事なのは、数字を暗記することではありません。

築年数よりも、「管理」と「修繕の履歴」が、そのマンションの未来を左右する。
これを前提にすると、築年数との付き合い方が変わります。

築年数で迷ったら、先に「変えられない順」に見る

私はいま中古マンションを選ぶなら、築年数を先に決めません。
代わりに、次の順番で確認します。

1）立地（暮らしのストレスは立地で決まる）

立地はあとから変えられません。
通勤通学、買い物、病院、実家との距離、坂道、駅までの安全性…
毎日の小さな負担が積み上がるのが立地です。

築浅で室内がきれいでも、立地が合わないと、暮らしの満足度が下がりやすい。
逆に築年数が古くても、立地が良いと「住み替えたくない家」になりやすい。

築年数より先に、まずここを押さえるとブレなくなります。

2）管理状態（築年数より“差”が出る）

管理が良いマンションは、共用部に出ます。
ゴミ置場、掲示板、エントランス、廊下、駐輪場。
「住人がこの場所をどう扱っているか」が見えるんです。

さらに数字面では、

• 管理費・修繕積立金が極端に安すぎないか
• 長期修繕計画の考え方は妥当か
• 大規模修繕の履歴があるか
  を確認しておくと安心材料になります。

築年数が同じでも、管理次第で“別物”になります。

3）耐震の考え方（旧耐震／新耐震は“目安”として把握）

築年数の区切りでよく出るのが耐震です。
一般的には、1981年頃を境に新耐震…という話を聞いたことがあるかもしれません。

ただ、実務では「築年」だけで判断せず、
建築確認の時期や資料で確認するのが安全です。

ここで言いたいのは、旧耐震＝即NGという単純な話ではなく、
不安があるなら「資料で確認」できる状態にすること。
これだけで判断が落ち着きます。

4）変えにくい設備（配管・躯体・共用部の更新計画）

室内はリフォーム／リノベで変えられます。
でも、建物全体の給排水管などは共用部の扱いも絡み、簡単には変えにくい。

だからこそ、

• 過去にどう修繕してきたか
• これからどう更新する計画か
  を見る価値があります。

築年数が古くても、更新が進んでいるマンションはありますし、
築浅でも計画が弱いと不安が残ることもあります。

築年数帯別：向いている人／メリットと注意点

築年数は「良い／悪い」ではなく、向き不向きです。

築10年未満：手間を減らしたい人向け

メリット

• 設備が新しく、そのまま住める可能性が高い
• 修繕履歴も比較的シンプル

注意点

• 価格が高くなりやすい
• “自分好み”にするなら、割高な上に工事制約が出る場合も

向いている人

• 忙しくて工事や打合せの時間が取りにくい
• 住み始めを最短にしたい

築10〜20年前後：バランス型（選択肢が多い）

メリット

• 築浅ほど高くなく、築古ほど不安が強くない
• 物件数が多く、選びやすい

注意点

• 内装だけ綺麗にしている“表面リフォーム”で、見えない部分が分かりにくいことも
  →資料確認・質問が大事

向いている人

• 価格と状態のバランスを取りたい
• リフォームは部分的でOK

築20〜30年前後：価格×自由度が出やすい（リノベ相性◎）

メリット

• 価格が落ち着き、リノベ予算を確保しやすい
• 間取りを“暮らしに合わせる”楽しさが出る

注意点

• 管理・修繕の差が大きい
• 「修繕積立金が安い＝お得」とは限らない
  →“理由”を見るのがコツ

向いている人

• 住まいを暮らしに合わせたい
• 自分の優先順位がはっきりしている（または整理したい）

築30年以上：立地と管理が良ければ“化ける”

メリット

• 人気エリアの良立地物件が見つかることも
• 室内を整えると魅力が強い

注意点

• 物件ごとのコンディション差が大きい
• 重要事項説明・資料・管理状況の確認がより重要

向いている人

• 立地優先で探したい
• “管理が良いマンションを見抜く”目線を持てる

【実体験】築21年購入→10年以上居住→築30年台でフルリノベして感じたこと

私自身、最初は「築年数が進む＝住みにくくなる」と思っていました。
でも実際は逆で、暮らしの不満は“築年数”より“間取りと使い方”に集まりやすいと感じました。

たとえば、リノベ前のわが家は「キッチンが落ち着かない」状態が長く続きました。
冷蔵庫の置き場、通路幅、作業スペース。
日々の小さな不便が積み重なり、気づけばキッチンが“片付かない場所”になっていったんです。

リノベで対面キッチンに変え、冷蔵庫の納まりを整えたことで、

• 通路が確保できて動きやすい
• 見た目がスッキリして、散らかりにくい
• 料理中でも家族とつながる
  という変化が起きました。

このとき実感したのが、

築年数が古くても、暮らしは新しくできる。
そして、暮らしが整うと、家の中の気持ちまで整いやすい、ということでした。

迷いを減らすコツは？築年数を「条件の一部」にする

築年数で迷うとき、実は多くの場合、
「築年数」だけを単独で決めようとして苦しくなっています。

おすすめは、築年数をこう扱うことです。

• 築年数は “絶対条件” にしない
• 代わりに “許容範囲（レンジ）” を決める

例）

• 築10年以内「が理想」
• でも立地が抜群なら築20年でもOK
• 管理状態が良く、修繕履歴が明確なら築30年も検討
  というように、「条件の一部」にすると一気に現実的になります。

それでも迷う人へ。先に“比較材料”を作ると決めやすい

築年数の迷いは、情報不足というより比較の土台がないことが原因になりがちです。
そこで私がすすめたいのが、

同じ希望条件で提案を並べる（比較材料を作る）
という方法です。

• 希望条件を文章にする
• 同じ条件で、複数の提案をもらう
• 物件が並ぶと「自分が何を優先したいか」が見えてくる

築年数の答えは、頭の中で考えるより、提案を並べた方が早く出ます。

中古マンションの築年数は「変えられない順」で判断すると後悔が減る

築年数に正解はありません。
でも、迷いが減る順番はあります。

1. 立地（暮らしのストレス）
2. 管理（建物の未来）
3. 耐震・構造（不安は資料で確認）
4. 配管・更新計画（変えにくい部分）

この順で見ていくと、築年数が「怖い数字」ではなく、
“条件の一部”として落ち着いて扱えるようになります。

そして最後に、もし今、築年数で迷い続けて手が止まっているなら、
比較材料を作るところから始めてみてください。
「比べられる状態」にすると、判断は驚くほどラクになります。

私は「中古マンション×リノベ暮らし」をすすめたい

築浅にこだわらず、

• 立地
• 周辺環境（文教地区・利便性）
• 管理状態

を重視し、
必要なところにお金をかけて整える。

中古マンションのリノベ暮らしは、

• 環境にもやさしく
• お財布にもやさしく
• 自分たちらしい暮らしができる

とても現実的で、納得感のある選択肢だと思います。

どみ｜中古マンション×リノベーションの記録と考察

中古マンション購入・リノベーションの実体験と、宅地建物取引士の視点を活かして、暮らしに馴染む住まいづくりをお届けします。 保有資格：宅地建物取引士